Przychodzi taki czas, gdzie projektant lub marka odzieżowa podejmuje decyzję, żeby wynająć pop-up store lub stałą powierzchnię, w której będzie oferować swoje produkty. Na starcie, żeby wszystko wychodziło taniej, często dochodzi do współpracy z innymi projektantami lub markami, które również poszukują swojego miejsca. Czy wiesz, o czym musisz pamiętać wynajmując jakąkolwiek powierzchnię w celu sprzedaży swoich produktów?

Zajmijmy się umową najmu lokalu użytkowego – lokalu w kameralnej kamienicy, ale także i w centrum handlowym, gdzie warunki współpracy są bardziej restrykcyjne i pomoc prawnika będzie nieoceniona. Warto jednak, byś wiedział z czym będziesz miał do czynienia.

Umowa najmu lokalu użytkowego

Umowa najmu to zobowiązanie się jednej strony do ponoszenia wskazanych opłat w zamian za oddanie do jego używania rzeczy – w naszym wypadku nieruchomości.

Umowy najmu lokalu, szczególnie długoterminowe, jakie możemy spotkać, gdy chodzi o ciekawsze lokalizacje oraz w centrach handlowych, pozwalają nie tylko na pewność i stabilizację Twojej marki – ale jest to także pewnego rodzaju inwestycja wynajmującego. Lokowanie pieniędzy w nieruchomość, którą Ty opłacasz na bieżąco.

Z czego powinna składać się umowa najmu lokalu użytkowego?

Odpowiedź nie jest oczywista, dlatego pytanie musiałem zadać w ten sposób. Z czego „powinna składać się” – a nie wyłącznie z czego „składa się”. Każda umowa jest inna, a podmioty, które chcą wynająć powierzchnię mają różne potrzeby.

Trzeba negocjować jej postanowienia na swoją korzyść, z racji, że pierwszą wersję do podpisu przedstawia druga strona – czyli centrum handlowe lub po prostu właściciel nieruchomości.

W umowie najmu lokalu użytkowego znajdziesz m.in.:

  1. Przedmiot i cel umowy oraz prowadzonej działalności w lokalu,
  2. Okres najmu i dzień wydania lokalu, także godziny „przymusowego” otwarcia lokalu,
  3. Wysokość czynszu i opłat eksploatacyjnych,
  4. Informacje o ewentualnych opłatach marketingowych,
  5. Terminy płatności wraz z konsekwencjami niewniesienia ich w terminie, kaucja, gwarancja/depozyt bankowy/zastaw na rzeczach w lokalu,
  6. Kary umowne za ew. szkody, (“Jak ustalić wysokość kary umownej?“)
  7. Adresy do kontaktu dla obu stron oraz tryb zmian tych danych,
  8. Oczywiście pozostają nam jeszcze „Postanowienia końcowe”, pod którymi może kryć się cokolwiek postanowią strony.

Chciałbym zwrócić Twoją uwagę także na Załączniki, które w umowach z centrami handlowymi stanowią nieodzowny dodatek. Sama treść umowy głównej reguluje wyłącznie podstawowe warunki współpracy. Oznacza to, że powinieneś zapoznać się także ze wszystkimi załącznikami.

Przykładowe załączniki, które mogą znaleźć się w umowie najmu lokalu użytkowego:

  1. Szczegółowe Warunki Umowy,
  2. Regulamin Centrum obejmujący treścią informacje np. o radzie najemców, wywozie śmieci, wydatkach eksploatacyjnych, ochronie oraz funkcjonowaniu centrum handlowego w ogóle,
  3. Podręcznik Najemcy zawierający informacje o lokalach w centrum, ich używaniu, wprowadzaniu zmian i ogólnej eksploatacji,
  4. Odpisy KRS, kopie dowodów osobistych itp.,
  5. Odbiór stanu technicznego,
  6. Oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji lub inne w zw. z depozytem/gwarancją bankową.

Czas trwania najmu lokalu

Jednym z podstawowych postanowień, które znajdziesz w swojej umowie będzie termin na jaki zobowiązujesz się do najmu lokalu. Pozornie prosta sprawa, jednakże jest tutaj kilka kwestii, które muszę Ci wyjaśnić.

Warto wiedzieć, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Kolejną kwestią jest to, że najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Co prawda, w naszym przypadku, gdy mówimy o butiku lub nawet większym sklepie odzieżowym nie będzie miało to większego znaczenia, warto wiedzieć, że po pewnym wskazanym kodeksowo czasie będziemy wynajmować lokal na czas nieoznaczony.

Automatyczne przedłużenie czasu najmu

Zwróć także uwagę na to, czy w umowie znajdują się postanowienia o „automatycznym” jej przedłużeniu. Musisz wtedy dochować odpowiednich terminów, by móc ją zakończyć, tak jak pierwotnie byś planował. 

Przykładowo – jeżeli, nie później niż na 6 miesięcy przed upływem ustalonego okresu najmu, najemca nie złoży pisemnego oświadczenia o rezygnacji z wynajmu lokalu, okres najmu zostanie wydłużony o kolejne 5 lat.

Wypowiedzenie umowy najmu

Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokalu uwzględniają sytuację w której umowa najmu może zostać wypowiedziana.

Art.  687.  [Zwłoka z zapłatą czynszu]
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Pomimo tego, strony mogą dodatkowo ustalić swoje warunki, jak np. w przypadku, gdy:

  • najemca opóźnia się z wykonaniem robót wykończeniowych,
  • występują opóźnienia w płatności większe niż 30 dni,
  • najemca podnajął innej osobie lokal.

Warto także wiedzieć, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Czynsz, opłaty eksploatacyjne i konsekwencje braku płatności

Wysokość czynszu oraz termin płatności ustalane są często bezpośrednio w umowie najmu – podobnie konsekwencje braku terminowego dokonywania płatności.

Jakie będą konsekwencje tego, że nie opłacę czynszu w terminie?

W umowie znajdziesz zapisy oraz odpowiednie zabezpieczenia dla samego wynajmującego w przypadku, gdy nie opłacisz czynszu oraz innych kosztów w terminie. Zabezpieczenie może przybrać formę kaucji, odsetek, depozytu i/lub gwarancji bankowej.

Czy czynsz i inne koszty mogą wzrosnąć?

Tak, jak najbardziej tak. Czynsz może podlegać waloryzacji według wskaźnika zaznaczonego w treści umowy. W takim przypadku, możesz spodziewać się, że co roku czynsz będzie wzrastał np. wg. określonych wskaźników GUS ale nie mniej niż 2,5% rocznie.

Opłaty eksploatacyjne

Wynajmujący, oprócz oddania Ci do używania lokalu, będzie świadczył dla Ciebie także inne usługi, jak np. usługę zarządzania i administrowania centrum handlowym. Pobierać będzie za to stosowne opłaty.

Najem lokalu a marketing i reklama centrum

W przypadku, gdy wynajmujesz lokal użytkowy wspólnie z innym projektantem lub marką – a w szczególności, gdy mówimy o najmie w centrach handlowych – w swojej umowie najmu będziesz mógł znaleźć postanowienia, które w znacznym stopniu przekraczają standardowy zakres takich umów.

Znajdziesz tam postanowienia dotyczące np. marketingu i reklamy samego miejsca lub dodatkowych opłat za promocję całego centrum handlowego

Klauzule wyłączające odpowiedzialność wynajmującego

Postanowienia, które nakładają na Ciebie szereg obowiązków, a z drugiej strony takie, które wyłączają odpowiedzialność wynajmującego za cokolwiek są niestety często spotykane w takich umowach. Częstymi – ale nie oznacza to, że pożądanymi lub takimi, których nie można negocjować.

Musisz zwrócić uwagę i zawierać umowy rozsądne – czyli takie, gdzie z racji rodzaju umowy najmu – tzw. wzajemnej – jej warunki, prawa i obowiązki będą ustalone na równym poziomie dla obu stron.

Pamiętaj, że wynajmujący nie może zastrzec braku odpowiedzialności za szkodę, którą wyrządził Tobie umyślnie.

Inne klauzule występujące w umowach najmu lokalu użytkowego

Pomimo wyodrębniania (według mnie) najciekawszych postanowień, w takich umowach spotkasz się także z klauzulami dotyczącymi:

  • praw i obowiązków najemcy i wynajmującego,
  • przelewu praw i obowiązków,
  • zmian wprowadzanych przez najemcę,
  • przebudowy i napraw,
  • zawiadomień i listów.

Kodeksy dobrych praktyk

Na przestrzeni lat zauważam wiele prób lepszego uregulowania kwestii najmów lokali – szczególnie w centrach handlowych. Oprócz praktyki, doświadczenia branży i kodeksu cywilnego nie znajdziemy innych rozwiązań. Na rynku można spotkać się z kodeksami dobrych praktyk dot. najmu lokali. Jednymi z nich są Kodeks Dobrych Praktyk PRCH oraz Najlepsze Praktyki w Umowach Najmu PSNPH.

 

Potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej?

Poszukujesz kogoś, kto rozwiąże Twój problem?

Napisz do mnie na a.szczudlo@snazykgranicki.pl!

 

Dwa słowa

Oczywiście umowy najmu, które możemy spotkać na rynku są bardzo różne – wszystko zależy od podmiotów, które będą je podpisywały. Biorąc to pod uwagę, uwzględniłem w powyższym artykule tylko wybrane i najciekawsze sprawy z mojego punktu widzenia.

Jeżeli artykuł poszerzył Twoją wiedzę lub przydał Ci się podczas ustalania warunków najmu swojego lokalu, daj mi znać i udostępnij proszę informację o nim w swoich sieciach społecznościowych.

Arkadiusz Szczudło

Arkadiusz Szczudło

Jestem prawnikiem w kancelarii Snażyk Granicki sp.k. Pomagam przedsiębiorcom i freelancerom z branży kreatywnej, a w szczególności mody. Z powodzeniem prowadzę dla nich blogi oraz liczne poboczne projekty (…) Możesz do mnie pisać na a.szczudlo@snazykgranicki.pl.

More Posts - Website - Twitter - Facebook - LinkedIn - YouTube - Instagram

Pin It on Pinterest